2018年7月19日，湖南省十三屆人大常委會第五次會議上，《湖南省物業(yè)管理條例》（以下簡稱“條例”）正式表決通過，于2019年1月1日起施行。《條例》對項目經(jīng)理人制度、物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用信息平臺、的業(yè)主委員會委員候選人信息披露、業(yè)委會信息公開制度、物業(yè)服務(wù)費調(diào)整、共用部位經(jīng)營收益分配、車位租售等進行了進一步規(guī)范和修改完善。湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會邀請權(quán)威專家從六大篇章歸類對《條例》進行了解讀。

行政主管部門篇

明確行政主管部門職責(zé)

物業(yè)管理應(yīng)該如何管？行政主管部門有哪些職責(zé)？《條例》明確規(guī)定，縣級以上人民政府應(yīng)當將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立和完善物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制。縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，依法履行下列職責(zé)：（一）對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督管理；（二）對物業(yè)招投標活動進行監(jiān)督管理；（三）對物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出交接活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督；（四）處理物業(yè)管理中的投訴；（五）對專項維修資金繳存、使用情況進行監(jiān)督管理；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)?？h級以上人民政府其他有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理活動相關(guān)監(jiān)督管理工作。

《條例》還規(guī)定，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉等工作，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。 居（村）民委員會協(xié)助街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作，對業(yè)主大會籌備、召開及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常工作進行具體指導(dǎo)。

行業(yè)組織篇

發(fā)揮行業(yè)組織作用

行業(yè)協(xié)會在行業(yè)規(guī)范、自律、發(fā)展等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。

《條例》第六條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當加強行業(yè)自律，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標準，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)水平。

湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會于2015年、2018年初分別出臺了《湖南省物業(yè)項目服務(wù)質(zhì)量等級（星級）管理辦法》、《湖南省物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理人管理水平等級評定辦法》，目的在于提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)、加強物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理人的管理，提升物業(yè)服務(wù)隊伍的從業(yè)素質(zhì)。其中將物業(yè)項目服務(wù)管理水平原則上分為7類物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)，每類業(yè)態(tài)分為5個星級等級，星級等級越高管理水平越高。物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理人管理水平的認定對應(yīng)其管理的項目被評定的星級。

湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會已建立湖南省房地產(chǎn)行業(yè)組織信用信息平臺（含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)評估中介機構(gòu)以及相關(guān)從業(yè)人員等），并根據(jù)相關(guān)規(guī)定開展信用評價工作，評價的結(jié)果將被納入社會性用體系。

湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會還將根據(jù)《條例》，制定三年規(guī)劃，出臺一系列行業(yè)規(guī)范、標準，促進物業(yè)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，滿足人民群眾對美好生活的需求。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)篇

明確物業(yè)管理服務(wù)實行項目經(jīng)理人制度

《條例》明確規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)實行項目經(jīng)理人制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派項目經(jīng)理人。項目經(jīng)理人不能履行職責(zé)或者業(yè)主大會、業(yè)主委員會要求更換項目經(jīng)理人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時更換。

物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，關(guān)鍵是項目經(jīng)理人的質(zhì)量，經(jīng)理人隊伍的質(zhì)量上去了，物業(yè)服務(wù)企業(yè)企業(yè)的管理質(zhì)量也就上去了。推行項目經(jīng)理人制度有利于全面提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，促進管理與服務(wù)質(zhì)量的提高。真正達到推動物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化、市場化、社會化的目標。

建立物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用信息平臺

《條例》規(guī)定：省人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當組織建立全省統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用信息平臺，記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息并通過本部門網(wǎng)站向社會公布。設(shè)區(qū)的市、自治州、縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，及時將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有關(guān)信息納入統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用信息平臺。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)對本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信息依法進行監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主均需履行的相關(guān)義務(wù)

針對物業(yè)服務(wù)費用收取問題，《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標準。如需提高的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按幢公示擬調(diào)價方案、調(diào)價理由、成本變動情況等資料，與業(yè)主委員會協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會同意。

在沒有成立業(yè)主大會的小區(qū)，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并簽訂變更協(xié)議。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目、收費標準、收費依據(jù)、收費方式，不得向業(yè)主收取任何未經(jīng)合同約定并經(jīng)公示的費用。

《條例》也規(guī)定了業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法催繳。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取中斷提供、限制或變相限制購買水、電、氣、熱以及停運電梯等方式迫使業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費。

《條例》還規(guī)定，除有關(guān)國家機關(guān)依法調(diào)取外，未經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人書面同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向他人出售或者非法提供業(yè)主、物業(yè)使用人的個人信息。

物業(yè)服務(wù)合同終止拒不退出的法律后果

《條例》強調(diào)了物業(yè)管理相關(guān)各方應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不稱職，到期拒不退出怎么辦？本次通過的《條例》規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者解除之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)項目。物業(yè)服務(wù)企業(yè)無正當理由拒不移交有關(guān)資料的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正；逾期仍不改正的，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交有關(guān)財物的，業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。

同時，違反《條例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會成員侵害業(yè)主利益的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，應(yīng)當依法追究刑事責(zé)任。

業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會篇

業(yè)主大會成立門檻降低

入住新小區(qū)，業(yè)主們最關(guān)注的事之一是有沒有成立業(yè)主大會。但現(xiàn)實中，很多小區(qū)普遍反映成立業(yè)主大會很難。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我省只有30%左右的住宅小區(qū)成立了業(yè)主大會，而這個30%左右的小區(qū)，業(yè)主大會和業(yè)主委員會也沒有全部實現(xiàn)有效規(guī)范運作。業(yè)主自治水平低是我省物業(yè)管理工作中一個突出問題，也是此次物業(yè)管理立法要著力解決的主要問題。

《條例》規(guī)定：“具備下列條件之一的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議：（一）交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；（二）交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上，且首期交付的物業(yè)專有部分交付使用時間滿兩年的；（三）交付使用的戶數(shù)達到總戶數(shù)百分之五十以上的?！边@一規(guī)定在住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定的基礎(chǔ)上增加了后兩種情形，降低了業(yè)主大會成立門檻。

《條例》還明確業(yè)主也可以申請籌備首次業(yè)主大會會議。“符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出籌備首次業(yè)主大會會議的申請，十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名申請”，這較好地保障了業(yè)主成立業(yè)主大會的訴求。

為調(diào)動業(yè)主委員會成員的工作積極性，保證業(yè)主委員會成員正常履職，業(yè)主大會除決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費之外，還應(yīng)當決定業(yè)主委員會委員的工作津貼及標準。

業(yè)主委員會委員候選人要求明確

《條例》明確業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)當從奉公守法、品行良好、公道正派、熱心公益、責(zé)任心強、有一定組織能力的業(yè)主中產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員候選人的選舉材料應(yīng)當載明候選人是否受到過刑事處罰，是否有不良信用記錄，是否違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的情況等信息，并向業(yè)主公開。

這一規(guī)定在住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的基礎(chǔ)上更加完善。對業(yè)主委員會委員候選人信息披露，并非剝奪其被選舉權(quán)，只是對其是否存在違法違規(guī)行為的信息披露，一方面讓業(yè)主們了解和知曉，另一方面讓業(yè)主們慎重行使選舉權(quán)。

明確業(yè)委會信息公開制度

《條例》規(guī)定業(yè)主委員會應(yīng)當建立信息公開制度，及時公示下列信息：

（一）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）經(jīng)業(yè)主大會決定占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的機動車停車位及其處分情況；

（五）專項維修資金的籌集、使用情況；

（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益及其分配與使用詳細情況；

（七）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和業(yè)主委員會委員工作津貼詳細情況；

（八）其他應(yīng)當向業(yè)主、物業(yè)使用人公開的情況和資料。

前款第一、二、三、四項規(guī)定的事項應(yīng)當持續(xù)公示；第五、六、七項規(guī)定的事項，業(yè)主委員會應(yīng)當于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期不少于三十日。

業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)查詢、復(fù)制本條第一款規(guī)定的信息及相關(guān)原始資料并依法實施監(jiān)督，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等應(yīng)當予以配合。

該條款的規(guī)定，主要是讓業(yè)主們充分有效的行使知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，增強業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的聯(lián)系渠道，建立溝通渠道，營造業(yè)主積極參與共同管理權(quán)的氛圍。

這些事禁止業(yè)主做！

《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）改變房屋、人民防空工程承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書房、廚房之上；

（三）擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者以其他形式擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

（四）侵占、損壞共用的屋頂、地面架空層等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（五）擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（六）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性或者放射性等危險物品；

（七）高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；

（八）排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；

（九）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；

（十）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，損壞消防設(shè)施及器材；

（十一）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規(guī)定停放車輛；

（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十三）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

違反這些規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當予以勸阻、制止。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當及時處理。勸阻、制止無效的，應(yīng)當及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當依法處理。

建設(shè)建設(shè)單位篇

增設(shè)建設(shè)單位的責(zé)任和義務(wù)

《條例》規(guī)定： 建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)劃要求配套建設(shè)業(yè)主基本公共活動用房和生活服務(wù)用房。業(yè)主基本公共活動用房和生活服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有。保障性住房小區(qū)、國有土地上房屋征收或者農(nóng)村集體土地征收拆遷安置住房小區(qū)及有條件的其他項目，建設(shè)單位還可以按照建筑物總面積的一定比例配套建設(shè)經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房的收益主要用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和業(yè)主委員會工作經(jīng)費。

《條例》還規(guī)定：建設(shè)單位在竣工驗收備案前，應(yīng)當按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三的比例向設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府物業(yè)管理行政主管部門交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)物業(yè)維修費用的保障。建設(shè)單位在物業(yè)保修期內(nèi)未及時履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請使用物業(yè)保修金予以維修。

建設(shè)單位對建設(shè)工程質(zhì)量和安全負有重要責(zé)任，應(yīng)當按照國家規(guī)定及合同約定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。條例增設(shè)物業(yè)保修金是從法律層面對業(yè)主財產(chǎn)的保護機制。 同時增設(shè)建設(shè)單位建設(shè)業(yè)主基本公共活動用房、生活服務(wù)用房、經(jīng)營性用房也是滿足業(yè)主基本生活需求，獲得更多的幸福感和獲得感。

小區(qū)車位只售不租？不行！

當前，由于小區(qū)停車庫、停車位緊張，導(dǎo)致小區(qū)停車矛盾突出。條例對此進行了規(guī)范。

專家分析，物業(yè)管理區(qū)域停車矛盾主要體現(xiàn)在3個方面：一是權(quán)屬爭議，由此引發(fā)停車收費矛盾；二是車位不能滿足停車需要而引發(fā)的矛盾；三是業(yè)主有租、購多種需求，而開發(fā)商不予支持引發(fā)的矛盾。

為回應(yīng)社會關(guān)切，條例進行了明確和細化：重申了《物權(quán)法》的規(guī)定，明確“物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設(shè)置的機動車停車庫、車位應(yīng)當首先滿足業(yè)主需要”“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的機動車停車位，屬于業(yè)主共有”，并進一步規(guī)定“建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫、車位出售給本區(qū)域以外的單位或者個人”；規(guī)定“業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車庫、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租”，以此來滿足業(yè)主的多層次需求，最大限度地保障業(yè)主的權(quán)益。

綜合篇

支持老舊住宅小區(qū)增設(shè)電梯

隨著人口老齡化的日益加劇，老舊住宅無電梯導(dǎo)致老人出行不便的現(xiàn)象日趨嚴重，廣大居民對老舊住宅加裝電梯的要求在不斷增加。今年年初的湖南省“兩會”上，許多省人大代表和政協(xié)委員就老舊住宅加裝電梯的問題提出了建議、提案，直接反映出廣大人民群眾對老舊住宅加裝電梯的迫切需求。

針對專項維修資金使用難、小區(qū)停車難、老舊小區(qū)物業(yè)改造難特別是既有建筑加裝電梯難等問題，《條例》規(guī)定：老舊住宅小區(qū)業(yè)主需要增設(shè)電梯的，規(guī)劃、國土資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、財政、消防等有關(guān)部門應(yīng)當根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定予以支持。政府應(yīng)當采取措施，支持老舊住宅改造建設(shè)，對需要增設(shè)電梯的，有關(guān)部門應(yīng)當予以支持。

遇緊急情況可直接申請使用物業(yè)維修資金

物業(yè)專項維修資金的管理和使用，關(guān)系到物業(yè)的安全、正常使用，但實際使用起來卻因程序復(fù)雜而困難重重。

為解決專項維修資金使用難的問題，條例主要作出了兩項制度設(shè)計：

一是針對危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即進行維修、更新和改造的緊急情況，規(guī)定了應(yīng)急使用制度。如對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞，消防、電力、供水等系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備嚴重損壞，電梯故障等情況，可以不經(jīng)過常規(guī)的“須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意”表決程序，而是可以直接申請使用維修資金。不過組織應(yīng)急維修前后仍需有相應(yīng)的審核和公示程序。

二是規(guī)定了異議表決方式。異議表決方式就是把表決規(guī)則須經(jīng)三分之二同意置換成反對者不超過三分之一的即視為表決通過，以此提高使用維修資金的決策效率。為便于業(yè)主監(jiān)督，條例還規(guī)定異議方式投票表決的全部資料應(yīng)當保存3年以上，業(yè)主可以查詢、復(fù)制相關(guān)原始資料。

共用部位等經(jīng)營收益歸屬及使用

不少居民疑惑：廣告設(shè)置在居民公共區(qū)域內(nèi)，其收益是否應(yīng)該歸業(yè)主所有？應(yīng)該如何使用？

《條例》明確規(guī)定，利用物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金，也可按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費或者物業(yè)管理方面的其他需要。

未經(jīng)法定程序并簽訂委托合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營，不得侵占或者擅自使用、處分業(yè)主共有財產(chǎn)和依法歸業(yè)主所有的收益。