1、預(yù)交物業(yè)費(fèi)有沒有法律上的依據(jù)？

答：按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)規(guī)定，物業(yè)管理公司不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費(fèi)；經(jīng)批準(zhǔn)可以預(yù)收的（一般通過(guò)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議方式），預(yù)收期不得超過(guò)6個(gè)月。

2、怎樣判斷小區(qū)物業(yè)的好壞？

答：（1）溝通管理。有良好的溝通渠道（上門拜訪、滿意度調(diào)查、座談會(huì)、總經(jīng)理接待日等），日常涉及業(yè)戶的通知能有效及時(shí)推送給客戶，有專職的客服人員銜接，投訴建議能在最短時(shí)間內(nèi)得到反映并妥善處理解決。

（2）社區(qū)文化管理。每季度不少于1次大型社區(qū)文化活動(dòng)開展，活動(dòng)形式多樣化，業(yè)戶參與度高。

（3）房屋的維修與修繕管理。以對(duì)房屋及設(shè)備的維護(hù)管理來(lái)保證房屋及設(shè)備在正常狀態(tài)下使用，并通過(guò)科學(xué)、正確的使用，延長(zhǎng)使用年限，減少自然淘汰，充分發(fā)揮房屋及設(shè)備的效用，做到維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。

（4）環(huán)境管理。有良好的清潔衛(wèi)生環(huán)境，能按當(dāng)?shù)丨h(huán)境情況進(jìn)行有效環(huán)境管理工作，為業(yè)戶提供良好的居住生活環(huán)境。（包含清潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、四害消殺、白蟻防控、排水排污隔油隔渣管道疏通、生活垃圾及建筑垃圾清運(yùn)等事項(xiàng)）

（5）標(biāo)識(shí)管理。有完整、齊全的標(biāo)識(shí)索引及常用的溫馨提示。

（6）治安管理。包括對(duì)房屋建筑及其設(shè)備設(shè)施的安全管理、產(chǎn)權(quán)人和使用人的人身安全、財(cái)產(chǎn)安全管理，制定并落實(shí)防盜等安全措施。

（7）車輛交通管理。對(duì)小區(qū)內(nèi)的主要通道、停放車場(chǎng)地及設(shè)施的管理。

（8）公用市政設(shè)施管理。進(jìn)行供水、供電、供氣、供熱、郵電、通訊等市政設(shè)施的委托管理，包括代收代交有關(guān)費(fèi)用。

（9）違章建筑的管理。配合城市違建主管部門（一般為城管、綜治辦、房管局、規(guī)劃局等職責(zé)部門），對(duì)違章建筑進(jìn)行舉報(bào)監(jiān)督管理。

（10）多種生活服務(wù)。進(jìn)行公共樓道、樓外道路及公廁的保潔清掃，垃圾清運(yùn)等常規(guī)服務(wù);代訂奶、送報(bào)、送小孩入托上學(xué)、就醫(yī)送藥等委托性服務(wù);開辟夜間收費(fèi)停車場(chǎng)、旅游服務(wù)、養(yǎng)花種苗出售等經(jīng)營(yíng)性服務(wù)。在為產(chǎn)權(quán)人和使用人提供方便的同時(shí)，又增加了收入，彌補(bǔ)了管理經(jīng)費(fèi)的不足。

3、小區(qū)物業(yè)服務(wù)一般包含哪些內(nèi)容？

答：小區(qū)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)指的是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。一般而言，物業(yè)服務(wù)具體包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等內(nèi)容。

4、簽訂物業(yè)管理合同要注意什么問(wèn)題？

答：簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)要注意以下事項(xiàng)：

（1）明確委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限。

在服務(wù)合同里一定要明確物業(yè)公司是管理小區(qū)全部的物業(yè)工作，還是只負(fù)責(zé)某一項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。如果約定不明，會(huì)帶來(lái)很多不必要的麻煩。

（2）除了《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)擁有的權(quán)利外，其它一些權(quán)利，也應(yīng)在服務(wù)合同里更具體地約定。

（3）明確物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)。本著權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則，在賦予物業(yè)公司管理整個(gè)小區(qū)日常事務(wù)權(quán)利的同時(shí)，也要明確物業(yè)公司所承擔(dān)的義務(wù)，并且盡可能地明確責(zé)任。

（4）對(duì)違約責(zé)任的約定。要在服務(wù)合同里明確物業(yè)公司違反約定應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，約定的責(zé)任要具有實(shí)用性和可操作性，不要約定成一些大而空的法規(guī)內(nèi)容。

5、業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎？

答：沒有。只有業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)有關(guān)審計(jì)部門進(jìn)行審計(jì)。因?yàn)橐话愕臉I(yè)主不具備專業(yè)的財(cái)務(wù)資質(zhì)，即使是專業(yè)財(cái)務(wù)人員也無(wú)法以個(gè)人身份提供具有合法效力的審計(jì)證明。如果每個(gè)業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴(yán)重干擾管理公司的正常運(yùn)作。

6、小區(qū)內(nèi)的停車位歸開發(fā)商還是歸業(yè)主？

答：停車位的歸屬，需要從該產(chǎn)權(quán)的歸屬來(lái)區(qū)分。能辦理產(chǎn)權(quán)的，屬于產(chǎn)權(quán)人；不能辦理產(chǎn)權(quán)的，建筑規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，已經(jīng)在業(yè)主房產(chǎn)分?jǐn)偯娣e內(nèi)的，屬于全體業(yè)主所有。一般來(lái)說(shuō)，露天的大部分屬于全體業(yè)主所有。地下車庫(kù)的，屬人防建設(shè)的，歸屬政府。非人防建設(shè)的，開發(fā)商繳納土地出讓金并辦理相關(guān)手續(xù)后屬于開發(fā)商。

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

7、物業(yè)費(fèi)以什么面積收?。繘]入住要收嗎？

答：物業(yè)費(fèi)的收取分兩種情況，房產(chǎn)證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準(zhǔn)；房產(chǎn)證辦理以后，以實(shí)測(cè)后的建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi)。

物業(yè)費(fèi)的收取時(shí)間也分兩種情況，按約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開始計(jì)算；未按收樓手續(xù)約定日期拖延收樓的，以開發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“收樓通知書”上標(biāo)明的交房時(shí)間的次月開始計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)。

所以，到了上面提到的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，物業(yè)就要開始計(jì)費(fèi)了，即使不入住也是要收費(fèi)的哦。

8、住在底層的業(yè)主還要交電梯費(fèi)嗎？

答：高層住宅中的首層住戶在沒有特殊約定的前提下，應(yīng)該與其他樓層住戶一樣，承擔(dān)電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。

一棟住宅，按所有權(quán)可劃分為兩部分，即專有部分和共有部分。專有部分是指各產(chǎn)權(quán)人獨(dú)立使用的單元空間，共有部分是指不屬于單個(gè)產(chǎn)權(quán)人所有而供全體產(chǎn)權(quán)人使用的空間、部位、設(shè)施和設(shè)備。高層住宅的電梯系統(tǒng)屬共有部分中的共用設(shè)備，共有部分的特性是：產(chǎn)權(quán)上屬全體產(chǎn)權(quán)人所有，功能上供全體產(chǎn)權(quán)人使用，實(shí)物形態(tài)上不能分割給各產(chǎn)權(quán)人。按照我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理的有關(guān)政策規(guī)定，住宅專有部分由產(chǎn)權(quán)人自行負(fù)責(zé)維護(hù)管理，住宅共有部分由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)維護(hù)管理，其費(fèi)用由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)?。自然，電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用也應(yīng)由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偂?/span>

9、有的業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，這對(duì)我有影響嗎？

答：有影響。物業(yè)服務(wù)的實(shí)施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管理費(fèi)來(lái)支持的，如果有業(yè)戶不交管理費(fèi)，勢(shì)必會(huì)給物業(yè)公司的管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)造成影響，也將影響了已交費(fèi)業(yè)戶的利益，也就是影響了您的利益。

10、不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？

答：供水、供電合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與供水、供電公司；物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者處于不同的法律關(guān)系中。

停水停電的權(quán)利是供水、供電公司的一項(xiàng)重要合同履行抗辯權(quán)，物業(yè)公司不是供水供電合同的主體，自然不享有供水供電權(quán)。在物業(yè)管理合同中，約定在業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于涉他條款，依據(jù)合同相對(duì)性原則，這種條款應(yīng)征得權(quán)利人的同意，否則，為無(wú)效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。在這種情況下，如果物業(yè)公司擅自停水停電給供水、供電公司造成損失，供水供電公司也可以向物業(yè)公司索賠。

11、物業(yè)公司能夠?qū)I(yè)主進(jìn)行各類罰款嗎？

答：不能。對(duì)于業(yè)主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為，物業(yè)公司都不能罰款。

罰款是一種行政處罰行為，只有特定的行政執(zhí)法單位才能對(duì)公民進(jìn)行罰款，其他個(gè)人、企業(yè)一律不得對(duì)他人進(jìn)行罰款處罰。

12、物業(yè)費(fèi)拖欠多久會(huì)被起訴？

答：法律沒有明確規(guī)定物業(yè)費(fèi)是按月交納還是按年交納，一般認(rèn)定應(yīng)該按月支付，比如3月份的物業(yè)費(fèi)應(yīng)該在3月底之前付清，如果沒有支付，物業(yè)公司履行了催告程序也就是通知業(yè)主來(lái)交物業(yè)費(fèi)，業(yè)主還是不交物業(yè)費(fèi)，就可以起訴了。但是一般物業(yè)為了和業(yè)主保持良好的關(guān)系，都不會(huì)差幾個(gè)月就起訴的，會(huì)及時(shí)通知，如果業(yè)主表示要支付，物業(yè)公司都不會(huì)起訴的。實(shí)際生活中發(fā)生物業(yè)糾紛較多的要么是業(yè)主接了房就沒交過(guò)物業(yè)費(fèi)，要么就是物業(yè)公司撤場(chǎng)也就是換物業(yè)公司，原物業(yè)公司才會(huì)起訴。

13、要怎么懲治不守公德的業(yè)主？

答：物業(yè)公司可以通過(guò)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定違約行為和違約金，一旦業(yè)主違反合同約定，亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車，物業(yè)公司就能要求業(yè)主支付違約金，以此作為處罰的手段。

同理，業(yè)主委員會(huì)也可以和業(yè)主簽訂相應(yīng)的守約協(xié)議或制定業(yè)主公約，以此規(guī)范業(yè)主的行為。

14、物業(yè)維修資金怎么用？

答：按《住宅專項(xiàng)資金管理辦法》規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

15、怎樣申請(qǐng)動(dòng)用物業(yè)維修基金？

答：根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定：

住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：　　

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；　　

（二）住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議；　　

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案；　　

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請(qǐng)列支；其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支；　　

（五）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；　　

（六）專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

16、發(fā)生物業(yè)糾紛后，業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過(guò)什么方式進(jìn)行維權(quán)呢？

答：下面為業(yè)主介紹六種物業(yè)糾紛解決方式，業(yè)主可根據(jù)實(shí)際情況選擇適用。

（1）業(yè)主與物業(yè)管理公司協(xié)商解決

《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定了業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理公司之間的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主和物業(yè)管理公司可以依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)以及管理規(guī)約和物業(yè)管理合同的約定，自愿平等地進(jìn)行磋商，進(jìn)而解決管理糾紛。

（2）由第三人協(xié)商解決

一般第三人調(diào)解可分為民間調(diào)解、行政調(diào)解和司法調(diào)解三種。業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛后可以將糾紛提交給第三人，由第三人來(lái)主持雙方進(jìn)行協(xié)商，促成雙方在自愿平等的基礎(chǔ)上達(dá)成調(diào)解協(xié)議。

（3）提交仲裁機(jī)構(gòu)仲裁

業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛后，根據(jù)我國(guó)《仲裁法》第4條的規(guī)定，依照物業(yè)管理合同中仲裁條款或糾紛發(fā)生后自愿訂立的仲裁協(xié)議，雙方可將糾紛提請(qǐng)有管理權(quán)的仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行裁決以解決糾紛。

（4）投訴

業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛時(shí)，業(yè)主可以根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第49條規(guī)定，向其所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門投訴。

（5）提起訴訟

業(yè)主通過(guò)以上四種方式仍無(wú)法解決糾紛時(shí)，可將糾紛訴至法院或直接向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V，請(qǐng)求法院依法行使審判權(quán)以解決糾紛。

（6）如果以上方式都不能滿足業(yè)主，可以更換物業(yè)管理公司

《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定廣大業(yè)主有權(quán)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此，作為小區(qū)的真正主人，廣大業(yè)主有權(quán)重新選擇物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理服務(wù)。

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