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法院一般怎樣認(rèn)定物業(yè)公司是否盡到了安全防范義務(wù)?

信息來(lái)源: 發(fā)布時(shí)間:2019/11/6 閱讀:3949

  業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛在生活中很常見(jiàn)。業(yè)主居室財(cái)產(chǎn)被盜,物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任?法院一般怎樣認(rèn)定物業(yè)管理公司是否盡到了安全防范義務(wù)?

  一、法律依據(jù)

  1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》

  第二條本條例所稱(chēng)物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

  第36條:物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

  2、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》

  第三條:物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù),業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

  3、《中華人民共和國(guó)合同法》

  第一百二十一條:當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的,應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛,依照法律規(guī)定或者按照約定解決。

  第一百二十二條:因當(dāng)事人一方的違約行為,侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的,受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

  4、《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》

  第三十七條:賓館、商場(chǎng)、銀行、車(chē)站、娛樂(lè)場(chǎng)所等公共場(chǎng)所的管理人或者群眾性活動(dòng)的組織者,未盡到安全保障義務(wù),造成他人損害的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

  因第三人的行為造成他人損害的,由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任;管理人或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的,承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。

   二、相關(guān)案例

  1、業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜的物業(yè)管理責(zé)任——李慧訴崇德物業(yè)管理(深圳)有限公司案

  本案要旨:物業(yè)服務(wù)企業(yè)為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù),已經(jīng)對(duì)該小區(qū)實(shí)施了相應(yīng)的社區(qū)保安措施,履行了相關(guān)安全保障義務(wù)。業(yè)主未能提供有效證據(jù)加以證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行物業(yè)管理職責(zé)過(guò)程中存在過(guò)錯(cuò),致使涉案房屋被盜,財(cái)物嚴(yán)重?fù)p失,故物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)須對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任。

  2、業(yè)主居室財(cái)產(chǎn)被盜,物業(yè)管理公司已盡到安全保障義務(wù)的,可以不承擔(dān)賠償責(zé)任——王家利訴天津森遠(yuǎn)物業(yè)管理有限公司案

  本案要旨:對(duì)于業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間因財(cái)產(chǎn)被盜而引起的糾紛,不能絕對(duì)地認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。作為物業(yè)管理企業(yè),其有保護(hù)小區(qū)安全的義務(wù),應(yīng)盡到相應(yīng)的管理職責(zé),維護(hù)包括小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)的安全。所謂小區(qū)的安全,其應(yīng)包括業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全在內(nèi)。只是對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的保安部門(mén)而言,其不是國(guó)家機(jī)關(guān),當(dāng)然不具有國(guó)家相應(yīng)的權(quán)力及強(qiáng)制性,但物業(yè)管理企業(yè)既然設(shè)立有保安部門(mén),其應(yīng)建立和規(guī)范一整套相應(yīng)的規(guī)章和措施,在其職責(zé)范圍內(nèi)盡到維護(hù)包括業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全在內(nèi)的小區(qū)安全。

  3、物業(yè)公司依約盡到了合理安全管理義務(wù)的,不應(yīng)承擔(dān)業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜損失的民事賠償責(zé)任——湖北西陵律師事務(wù)所訴宜昌瑞泰物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理合同案

  本案要旨:物業(yè)公司在物業(yè)管理區(qū)域安排保安人員24小時(shí)值班,并進(jìn)行不定期巡視檢查;管理公約規(guī)定保安人員對(duì)大件物品運(yùn)出時(shí)應(yīng)加以查證及核實(shí),但被盜電腦主機(jī)配件體積小,容易隱蔽,易于攜帶,并非大件物品,不能苛求保安人員對(duì)每一個(gè)人員逐一檢查。故物業(yè)公司已經(jīng)按約定盡到了合理安全管理義務(wù),不應(yīng)承擔(dān)業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜損失的民事賠償責(zé)任。

  4、物業(yè)公司未盡到安全防范義務(wù)的,對(duì)業(yè)主被盜造成的財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任——楊天睿訴成都金豐物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理糾紛案

  本案要旨:雙方當(dāng)事人簽訂物業(yè)管理協(xié)議,物業(yè)公司有對(duì)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)安全監(jiān)控和巡視,保證監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)24小時(shí)運(yùn)行良好的約定義務(wù)。業(yè)主有證據(jù)證明物業(yè)公司的保安人員未對(duì)進(jìn)出小區(qū)的陌生人進(jìn)行盤(pán)問(wèn)、登記,監(jiān)控系統(tǒng)和防盜報(bào)警系統(tǒng)并非24小時(shí)運(yùn)行的,說(shuō)明物業(yè)公司未盡到安全防范義務(wù),對(duì)業(yè)主被盜造成的財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任。

  5、物業(yè)公司或開(kāi)發(fā)商未履行應(yīng)盡義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)對(duì)被盜業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任——鄭培偉與遼寧省沈陽(yáng)市鐵西區(qū)城建開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案

  本案要旨:業(yè)主財(cái)產(chǎn)被竊,若物業(yè)公司未能盡到善良管理人的防范義務(wù),其應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任;若開(kāi)發(fā)商未能履行其對(duì)小區(qū)安全裝備的承諾,其亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。當(dāng)然,竊賊系直接侵害人,對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜所致的損失承擔(dān)賠償責(zé)任,乃理所當(dāng)然。且竊賊系終局責(zé)任人,物業(yè)公司、城建公司承擔(dān)責(zé)任后有權(quán)向其追償。

  專(zhuān)家觀點(diǎn)

  1、在物業(yè)小區(qū)專(zhuān)有部位遭受第三人侵害時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全保障責(zé)任的承擔(dān)

  對(duì)于發(fā)生在物業(yè)小區(qū)業(yè)主的專(zhuān)有部位的非法侵害事件,尤其是業(yè)主在家中被害或巨額財(cái)物失竊,物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任?應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任?對(duì)此,理論界和學(xué)術(shù)界頗有爭(zhēng)議,個(gè)案的判決也不一而同。

  有人認(rèn)為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行物業(yè)小區(qū)的安全防范義務(wù),是造成業(yè)主家中致害或失竊的原因,所以要承擔(dān)違約責(zé)任。也有人認(rèn)為,盡管物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有相應(yīng)的安全防范義務(wù),但其維護(hù)小區(qū)公共秩序的職責(zé)與公安機(jī)關(guān)的治安管理職責(zé)不同,因?yàn)楸0膊⒎潜gS,也非絕對(duì)地保證刑事案件的不發(fā)生,對(duì)于在業(yè)主專(zhuān)有部位發(fā)生的侵害事件,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行承擔(dān)賠償責(zé)任,對(duì)于業(yè)主的訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)判決駁回。另有人認(rèn)為,保安義務(wù)重在履行的過(guò)程,物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行安全保障義務(wù),就是要避免和預(yù)防對(duì)業(yè)主非法侵害或盜搶事件的發(fā)生。主要是看其是否履行了合同的約定義務(wù)與盡到了安全防范的職責(zé)。

  筆者認(rèn)為,最后一種意見(jiàn)較為妥當(dāng)。對(duì)于發(fā)生在業(yè)主家中的非法侵害事件,物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任,以及承擔(dān)什么樣的賠償責(zé)任,關(guān)鍵取決于法律對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)制性義務(wù)的規(guī)定,以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主訂立的物業(yè)服務(wù)合同中的約定。因?yàn)樾淌掳讣哂型话l(fā)性、不可預(yù)測(cè)性和隱蔽性,即使物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同履行了安全保障義務(wù)或者注意義務(wù),也很難絕對(duì)避免此類(lèi)犯罪案件的發(fā)生,因此,在物業(yè)服務(wù)企業(yè)已履行了合同的約定義務(wù)和盡到了安全防范職責(zé)的情況下,不宜由其對(duì)犯罪造成的損害結(jié)果承擔(dān)責(zé)任。

  2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)

  關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否負(fù)有保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù),理論上存在兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)限于對(duì)物業(yè)的管理,而不包括對(duì)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)的保障。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)范圍是寬泛的,包括了對(duì)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全的保障。筆者贊成后一種觀點(diǎn)?!段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第36條第2款規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?!弊鞒龃朔N規(guī)定的原因在于,一方面,物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)公共秩序的維護(hù)義務(wù)本身就包含了對(duì)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全的保障義務(wù)。另一方面,物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理,對(duì)區(qū)域內(nèi)危險(xiǎn)源的實(shí)際控制力顯然要高于業(yè)主。司法實(shí)踐中,有法院判決也認(rèn)可了物業(yè)服務(wù)企業(yè)所承擔(dān)的安全保障義務(wù)。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到其安全保障義務(wù),導(dǎo)致業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全受到侵害的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,此種責(zé)任既可能是侵權(quán)責(zé)任,也可能是違約責(zé)任,此時(shí)將發(fā)生責(zé)任競(jìng)合的問(wèn)題。在判斷物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到其安全保障義務(wù)時(shí),應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)損害發(fā)生是否具有過(guò)錯(cuò),具體包括如下因素:一是導(dǎo)致?lián)p害發(fā)生的原因。例如,在小區(qū)公共道路上,因物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有及時(shí)清除積雪而導(dǎo)致業(yè)主摔傷,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。二是考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否履行了其職責(zé)。例如,保安對(duì)外來(lái)可疑人員從不加以詢(xún)問(wèn),導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到外來(lái)人員侵害,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。三是考慮物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如果收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較高,則物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)更多的安全保障義務(wù)。實(shí)踐中,一些小區(qū)收費(fèi)很低,甚至無(wú)力聘請(qǐng)保安,此時(shí),其安全保障義務(wù)就應(yīng)當(dāng)?shù)陀谑召M(fèi)較高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主應(yīng)承擔(dān)安全保障義務(wù)

  最終以法律的形式作出安全保障義務(wù)規(guī)定的是《侵權(quán)責(zé)任法》,它是指在一定法律關(guān)系中一方對(duì)另一方的人身、財(cái)產(chǎn)安全依法承擔(dān)保障的義務(wù),違反這一義務(wù)就要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。單純不安全并非應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任,必須當(dāng)事人之間具有一定的關(guān)系,被告對(duì)原告負(fù)有安全保障注意義務(wù),而被告不予安全保障,才有侵權(quán)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)及人身是否應(yīng)承擔(dān)安全保障義務(wù)?如需承擔(dān),其范圍和限度應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定?《物業(yè)服務(wù)解釋》的征求意見(jiàn)稿中曾設(shè)有關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全保障義務(wù)的條文,其第8條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身?yè)p害結(jié)果,賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的,應(yīng)予支持。”而在正式出臺(tái)的《物業(yè)服務(wù)解釋》中則未見(jiàn)該條款,這也為該爭(zhēng)議的存在埋下了伏筆。

  第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,不能將物業(yè)服務(wù)企業(yè)列為承擔(dān)安全保障義務(wù)的主體,要求其承擔(dān)安全保障義務(wù)既無(wú)法律依據(jù),也無(wú)法理基礎(chǔ)。

  第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,雖然《物業(yè)服務(wù)解釋》中并沒(méi)有關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全保障義務(wù)的規(guī)定,但按照我們國(guó)家的法律體系,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)依然存在。

  我們同意第二種觀點(diǎn)。

  首先,《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條第1款規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告,協(xié)助做好救助工作?!钡?6條第2款規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?!睆纳鲜鲆?guī)定來(lái)看,《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有安全保障義務(wù)。

  其次,物業(yè)服務(wù)合同對(duì)安全保障義務(wù)作出明確約定的情況下,物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反此義務(wù)而對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)或人身造成損害的,將承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這種損害不僅包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有或管理下的物對(duì)業(yè)主造成的損害;也包括因第三人的侵權(quán)行為對(duì)業(yè)主造成的損害。再次,根據(jù)《物業(yè)服務(wù)解釋》第3條第2款的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的單方承諾與服務(wù)細(xì)則也納人到合同內(nèi)容中。因此,如果在其單方承諾或服務(wù)細(xì)則中有涉及安全保障義務(wù)的服務(wù)承諾,也將作為合同義務(wù)加以履行。

  最后,附隨義務(wù)除了為輔助實(shí)現(xiàn)債權(quán)人之給付利益外,還有避免侵害債權(quán)人之人身或財(cái)產(chǎn)上利益的功能。依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)及合同的目的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主及服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全承擔(dān)保護(hù)義務(wù)屬于合同附隨義務(wù)的范圍。因此,即使合同中沒(méi)有對(duì)安全保障義務(wù)作出約定或約定不明確,但根據(jù)《合同法》第60條的規(guī)定,基于誠(chéng)信原則衍生出的合同附隨義務(wù)也是安全保障義務(wù)的法源之一。

  由上可知,物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反安全保障義務(wù),造成業(yè)主合法權(quán)益受到損害的,既可因侵權(quán)而承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任,也可因違約而承擔(dān)違約責(zé)任。此時(shí)將發(fā)生請(qǐng)求權(quán)的競(jìng)合,根據(jù)《合同法》第120條的規(guī)定,當(dāng)事人可以選擇依《合同法》提起違約之訴,也可以選擇依侵權(quán)法規(guī)范提起侵權(quán)之訴。